Процедура покупки недвижимости в Чехии

• 10 декабря 2019

Чехия – европейская страна с растущей экономикой. Ее привлекательность обуславливается высокими темпами роста. Приобретение недвижимости становится трендом не только для местных жителей, но и для иностранных гостей. В публикации рассматривается порядок приобретения недвижимости в Чехии, а также основные тонкости и нюансы такой сделки.

Недвижимость Чехии

С 2014 года цены на недвижимое имущество в Чехии постоянно увеличиваются. Такой рост связан с несколькими факторами:

• ростом доходов населения страны;
• низким уровнем предложения;
• прирост населения.

За последние годы ситуация в Чехии заметно улучшилась: наблюдается рост ВВП, рост валюты, снижение госдолга, снижение уровня безработицы и увеличение доходов трудоустроенных граждан. По аналитическим данным крупнейшей международной финансовой организации HSBC Чехия по привлекательности находится на четвертом месте у работающих за границей иностранцев.

Дефицит предложения обусловлен:

• ограниченностью территории – нехваткой строительных площадей;
• сложностью получения разрешения на застройку;
• увеличением стоимости строительных работ.

Прирост населения составляют иностранцы. Последних привлекает европейская страна рабочими местами, достойным заработком и хорошими условиями получения образования. 

Кто может купить недвижимость

С 2009 года любой иностранец может приобрести недвижимость в Чехии. Это правило распространяется на все регионы страны. Покупателем может быть физическое лицо или компания.

Для юридической фирмы потребуется открыть представительство в стране либо новую фирму. При этом ведение деятельности – не обязательное условие. Несмотря на отсутствие коммерческой деятельности, необходимо будет сдавать нулевой отчет.

Какую недвижимость можно приобрести

Иностранец или фирма могут купить различные виды собственности с различными формами владения. Так, приобрести можно как частное имущество, так и кооперативное. Во втором случае необходимо стать членом такого кооператива. Членство дает право пользоваться выкупленным имуществом. Однако не все кооперативные общества принимают зарубежных граждан. В этом случае открывается фирма на территории Чехии, и сделка производится от ее имени.

Иностранцы могут приобретать:

• квартиры;
• дома;
• коммерческие здания и строения;
• земли сельскохозяйственного назначения;
• лесные земли.

Формы оплаты

Приобрести имущество с наличной формой оплаты достаточно затруднительно для иностранца. Это связано с тем, что ввоз денежных средств в наличной форме строго ограничен таможенным законодательством. К тому же чешские продавцы, как правило, предпочитают безналичную форму оплаты при совершении сделок.

Для перевода денег продавцу можно открыть счет в банке Чехии. Для открытия требуется положить на него небольшую сумму – 10 евро и предоставить загранпаспорт. По требованию банка может понадобиться второй документ, удостоверяющий личность (например, водительские права). Вся процедура оформления чешского счета занимает 30-40 минут.

Другим варианты оплаты является перевод с российского банка в зарубежный. При этом понадобится валютный счет. В ходе перевода нужно будет открыть паспорт сделки. Последний состоит из заполнения формы с данными о целях перевода, а также предоставления документов-оснований – копии договора и дополнений к нему. Перед совершением транзакции необходимо учитывать:

• время перевода (до трех рабочих дней);
• комиссии;
• конвертацию.

Гражданин другой страны может взять ипотеку в Чехии. Процентные ставки по ипотеке привлекательно низкие (2,5-3%), как и в других европейских странах. Однако получить ипотечный займ не так просто. Для этого нужно не только самому соответствовать требованиям к заемщику, но и потенциальному имуществу. Перед одобрением сделки банком проводится оценочная экспертиза. Поэтому на старое и вторичное жилье ипотека может не выдаваться или выдаваться в неполном объеме. 

Поскольку на ипотеку могут рассчитывать не все, альтернативным вариантом является – сделка по системе лизинга. Суть такой схемы состоит в том, то покупатель заключает договор с лизинговой компанией. Последняя выкупает за него выбранное им имущество и сдает его в аренду покупателю. Такая аренда предусматривает длительные сроки и возможность последующего выкупа. Выплачивая арендные платежи, покупатель постепенно погашает стоимость имущества. В конце установленного срока при соблюдении основных условий договора – он становится собственником.

Лизинговая система имеет ряд преимуществ в сравнении с ипотекой:

• небольшой срок рассмотрения заявки;
• низкий первоначальный взнос;
• минимальный пакет документов;
• лояльные требования к клиентам.

Права и обязанности покупателя

После приобретения недвижимости ее собственник вправе получить мультивизу по упрощенной процедуре. Такое разрешение бывает двух видов:

• на 180 дней, из которых 90 можно провести в Чехии;
• на 360 дней, из которых 180 можно провести в Чехии.

Для упрощенной процедуры необходимо предоставить выписку из органов кадастра. Кроме нее заявитель предоставляет:

• медицинскую страховку + копию;
• загранпаспорт + копию первой страницы;
• доказательство финансового состояния на время совершения поездки;
• чек об оплате консульского сбора;
• фотографию;
• копию паспорта РФ.

Длительность оформления мультивизы составляет 4 рабочих дня. Данный период может быть увеличен до 30 дней при наличии на то должных оснований.

Наличие собственности не дает право на получение вида на жительства или гражданства. Для этого требуется другие более весомые причины, как: работа, учеба, бизнес, родственные связи. Однако при рассмотрении миграционного заявления наличие владений на территории Чехии может являться преимуществом в пользу положительного решения.

Наличие  приобретенной собственности является основанием для уплаты налоговых платежей: налога на приобретение недвижимости (4% от договорной цены) и налог на недвижимость (зависит от района, квадратура и типа недвижимости). Налог на приобретение является единоразовым, и для его оплаты необходимо представить в налоговые органы декларацию. Сделать это нужно в срок до трех месяцев с момента покупки. Исключением является приобретение новостройки. В таком случае ничего платить не нужно.

Помимо налоговых сборов собственник оплачивает коммунальные платежи и взносы на содержание здания. Неоплата приводит к штрафным санкциям. Последние могут стать причиной получения визы, вида на жительство и других миграционных разрешений.

Процедура оформления сделки

Порядок приобретения недвижимости в Чехии состоит из нескольких этапов:

1. Выбор объекта.
2. Уточнение информации о нем.
3. Резервация объекта.
4. Заключение договора и оплата.
5. Официальное оформление.

Выбор объекта

Выбрать недвижимый объект можно как самостоятельно, так и с помощью риелтора. В Чехии достаточно большое сообщество, говорящее на русском языке. Многие компании предоставляют свои услуги для русскоязычного населения, поэтому у них сайты с версией на русском языке, а также специалисты, способные легко понять и проконсультировать гражданина из России. Также можно изучить отзывы людей, ранее переехавших из Российской Федерации в Чехию. Используя интернет, легко выбрать недвижимость для приобретения самостоятельно. 

Однако если нет времени или желания разбираться в этом, можно обратиться к специалистам, оказывающим риелторские услуги. Перед выбором риелтора, рекомендуется ознакомиться с опытом его деятельности и отзывах о нем. За риелторские услуги взимается дополнительная плата.

Уточнение информации

Перед совершением сделки рекомендуется проверить информацию о выбранном объекте. В некоторых случаях анализ недвижимости является обязательной процедурой (ипотека), в других – носит рекомендательный характер.

Проверка заключается в анализе:

• недвижимости на предмет залога;
• правоустанавливающих документов на подлинность;
• надлежащего использования объекта и отсутствие несогласованных изменений;
• технической и разрешительной документации;
• своевременности оплаты коммунальных платежей;
• актуальности данных в кадастре.

Резервация объекта

Если первые два этапа пройдены, то можно переходить к резервации. Для этого составляется договор о резерве объекта, в котором указываются сроки резервирования и сумма задатка. Также прописываются штрафные санкции за несоблюдение условий договора залога. Если сделка срывается по вине продавца, то покупателю отдается задаток и перечисляется штрафная сумма. Если виновником является покупатель, то продавец оставляет себе сумму задатка. Первоначальный взнос составляет около 5% от общей суммы.

Такой документ, ровно, как и все остальные бумаги по сделке, составляется на чешском языке. Для того чтобы иностранному покупателю проще было понять основные пункты договора, привлекается стороннее лицо. Это может быть переводчик или риелтор (при наличии). Договор задатка не требует нотариального заверения.

Заключение договора и оплата

Выделяют три вида договоров: предварительный, депозитный и основной. Предварительный составляется в большинстве случаев по желанию сторон. Однако в некоторых случаях составление такого документа является обязательным пунктом совершения сделки. Это относится к приобретению имущества в ипотеку или при лизинге. В тексте документа указываются данные сторон, сведения об объекте и его стоимости, права и обязанности сторон. Договор также не нуждается в нотариальном заверении.

Депозитный договор устанавливает порядок перевода денежных средств. Схема проста: создается депозитный счет, на который переводится оставшаяся после уплаты задатка стоимость покупки. Эта сумма переводится продавцу после перерегистрации собственника. Хранителем денежных средств может быть банк, нотариус, адвокат. Депозитный договор подписывается тремя сторонами. Помимо основных участников сделки свою подпись должен поставить хранитель депозитных средств. Деньги переводятся на счет в момент подписания данного договора.

Основной договор купли-продажи является документом, по которому переходит право собственности. В тексте содержится следующая информация:

• сведения о продавце и покупателе;
• сведения об объекте договора;
• его стоимость;
• форма перечисления денег;
• сроки перечисления;
• срок передачи имущества;
• подробное описание объекта;
• права и обязанности сторон.

Данный документ заверяется нотариусом. При необходимости осуществляется заверенный перевод на русский язык.

Официальное оформление

Последним этапом оформления является – перерегистрация. Для этого нужно подать заявление в регистрационную палату. Вместе с заявлением туда предоставляется договор купли-продажи. Переоформление занимает около 45 дней, 21 день из которых – период блокировки объекта.

После регистрации договор купли-продажи выдается новому владельцу имущества. На обратной стороне документа должен стоять штамп регистрирующего органа. Также можно заказать выписку из кадастра. Данная услуга платная.

После смены владельца необходимо переоформить договора на оплату коммунальных услуг и прочих сборов. Для этого нужно обратиться в компании, занимающиеся поставкой услуг.

Законодательное урегулирование

Какие действия нужно предпринять в России после приобретения недвижимости за границей? Обязанности по предоставлению информации в российские регистрирующие органы нет. Но, если покупателем является чиновник, то при заполнении ежегодной справки о доходах госслужащего он обязан указывать объекты собственности, находящиеся на территории Российской Федерации и за ее пределами, и сведении о них. Если стоимость имущества выше заработка семьи госслужащего за последние три  года, то потребуется отчитаться об источниках денежных средств, на которые была совершена покупка.

Если гражданин РФ открывает счет за рубежом, то он должен сообщить об этом в местные налоговые органы. Сделать это нужно в течение 30 дней с момента открытия. Помимо уведомления об открытии, такое лицо должно отчитываться о движении средств по счету, о внесении изменений или закрытии. Госслужащие, их супруги и дети не имеют права открывать зарубежные счета.