Процедура покупки недвижимости в Эстонии

• 11 декабря 2019

Приобретение недвижимого имущества в Евросоюзе – это всегда надежная инвестиция. Если говорить об Эстонии, то подобная инвестиция в этой стране для граждан России всегда привлекательна своей близостью, доступностью и наличию привлекательных предложений на рынке. Безусловно, покупка недвижимого имущества особенно за границей дело не простое и хлопотное, которое требует знаний и соблюдений местного законодательства.

В странах Евросоюза в принципе нет полного запрета на покупку жилого или коммерческого помещения. В большинстве стран Европы иностранцы могут покупать как жилую, так и коммерческую недвижимость на тех же условиях что и местные жители. Однако в некоторых странах ограничение на такую покупку все же существует.

Например, в Эстонии законом запрещено иностранцам оформлять такие сделки рядом с объектами военной инфраструктуры или с государственной границей. Подобный запрет также распространяется на покупку земли сельскохозяйственного назначения, потому что Эстонская экономика сильно зависима от аграрного сектора. Такой запрет касается граждан всех государств без исключения, кроме граждан Евросоюза. Единственным ограничением для граждан Евросоюза заключается в том, что если речь идет о покупки земли площадью более 10 Га потребуется разрешение властей.

Достаточно часто люди, которые были изначально настроены на покупку недвижимости в Эстонии и которые позднее узнали об ограничениях, отказываются от ее покупки. Нужно сказать, что ограничения эти не значительны, и порой их можно обойти. Главной задачей в этом вопросе  -  это заручиться поддержкой специалистов, которые смогут помочь решить поставленную задачу. Такими специалистами могут стать маклеры или агентства недвижимости.

В этой статье вы найдете подробную информацию, которая будет полезна в вопросе покупки недвижимости в Эстонии. На основе этой информации каждый узнает, что делать, как делать и главное, с чего начать.

Поиск недвижимости в Эстонии

Самостоятельный поиск. Начать решать вопрос покупки недвижимости в Эстонии, безусловно, нужно с ее поиска. Возможность поиска квартиры в Эстонии предоставляют два ведущих ресурса о недвижимости: kv.ee и city24.ee. Эти два ресурса позволяют подобрать недвижимость по множеству параметров.

Идеальным вариантом будет для начала изучить понравившийся город Эстонии. После этого выбрать несколько понравившихся вариантов квартир, после чего не спеша последовательно просмотреть каждую. Для просмотра необходимо предварительно договориться о просмотре с продавцом. 

Здесь хочется сказать о том, что самостоятельность, уверенность в своих силах это очень хорошо и всегда приветствуется, но именно в сделках с недвижимостью все хлопоты лучше доверить профессионалам. Потому что малейшая ошибка может в будущем стоить очень дорого и обернуться серьёзными проблемами, такими как ограничения права собственности или вовсе его потерей. Именно агентство недвижимости сможет сделать все грамотно, быстро и выгодно. Благодаря своему опыту и знаниям агентство экономит время, нервы и в конечном счёте деньги своих клиентов.

Через агентства недвижимости. Рынок недвижимости Эстонии очень похож на рынок России. На рынке присутствуют как самостоятельные продавцы, так и те, которые продают с помощью местных агентств недвижимости. Если вы выбрали себе квартиру для ее покупки и организации сделки лучше привлечь третью сторону. Такой стороной может быть агентство недвижимости.

Агентство недвижимости поможет обезопасить покупку и сделку в целом. В услуги агентства входит проверка квартиры на возможные долги собственника, возможный арест недвижимости, наличию обременений и ограничений, помощь в оформлении договора купли-продажи недвижимости. В сделках с недвижимостью агентство гарантирует высокое качество оказываемых услуг и полную безопасность на каждом этапе.

Поиск риелтора. Если вы дорожите своим временем можно доверить весь процесс маклеру, который организует поиск, проверку объекта и организует сделку. Деятельность маклеров в Эстонии регламентируется профессиональным Европейским стандартом услуг, который обязан соблюдать каждый маклер. Найти маклера можно несколькими способами: по рекомендации знакомых; с помощью интернета.

Конечно, как и везде в Эстонии существуют мошенники, которые только и ждут, как бы нагреть руки на наивных клиентах, поэтому с маклером будет спокойнее и безопаснее.

Разница между частным маклером и агентством недвижимости в том, что в случае с агентством в сделку вовлечены несколько отделов – это юридический отдел, служба безопасности, руководитель отдела и лично руководитель агентства. То есть за безопасность и качество ответственны несколько человек. В случае с маклером за все отвечает он один и рассчитывать приходиться на его компетенцию, знания и опыт. Повторяя выше сказанное с маклером безопасно, а с агентством безопаснее вдвойне.

Поиск застройщика. Самый простой способ поиска новостройки в Эстонии — это воспользоваться интернетом. Предложений очень много. Каждая новостройка сопровождается интернет-сайтом и подробным описанием планировок, цен, инфраструктуры. В Эстонии в основном все квартиры предлагаются уже с ремонтом и будущему собственнику нужно выбрать ремонт из трех предложенных вариантов.

Найти и выбрать можно самостоятельно, а можно и делегировать эту задачу агентству недвижимости. Дело в том, что у агентства есть партнёрские отношения со всеми застройщика и часто агентство может предложить или найти то, что соответствует требованиям клиента в разы быстрее и дешевле за счет преференций, которые предполагают партнёрские отношения. При первых расчётах может показаться что организовав все самостоятельно можно сэкономить на комиссии, но на самом деле это очень сомнительная экономия, а порой опасная. С учётом вышесказанного сделку с недвижимостью доверьте агентству. Так будет спокойнее и безопаснее.

Поиск нотариуса. В Эстонии любая сделка с недвижимостью, включая подписание предварительного договора купли-продажи обязательно проходить с помощью нотариуса. Нотариус – это своего рода гарант чистоты сделки. Сделка купли-продажи недвижимости, не подтверждённая нотариусом, будет считаться ничтожной. Нотариус составит договор купли-продажи на государственном языке как того требует Эстонское законодательство. Найти надежного нотариуса может любой профессиональный маклер или агентство недвижимости.

Резервирование недвижимости в новостройки. Если нужно зарезервировать недвижимость в новостройки, то для этого достаточно на сайте новостройки нажать на кнопку «зарезервировать». После этого маклер перезвонит и после уточнения деталей начнет готовить сделку у нотариуса, который как мы уже знаем, обязателен в сделках с недвижимостью.

Задаток, составление и подписание предварительного договора купли-продажи недвижимости организует нотариус.

Резервирование недвижимости на вторичном рынке. На вторичном рынке резервировании квартиры происходит практически так же. Так же составляется предварительный договор, так же передается задаток и так же все это происходит в присутствии нотариуса. Разница лишь в том, что участниками сделки являются, как привило физические лица.

Поиск коммерческой недвижимости – происходит также как и на рынке жилой недвижимости. Коммерческую недвижимость предлагают как застройщики, так и собственники уже действующих объектов. Например, компания Propimo готова предложить лучшие варианты коммерческой недвижимости на рынке Эстонии.

Принудительная продажа недвижимости в Эстонии – это обратная сторона медали кредитных программ и возможна только в том случае если она была заложена банку при оформлении кредита. Если в последующем заемщик, по какой-то причине не может выплатить кредит, его недвижимость реализуется в принудительном порядке. Собственно в России происходит тоже самое.

Открытие счета в банке

Расчетный счет. Для того чтобы купить недвижимость в Эстонии все расчеты по сделке должны быть полностью прозрачны. Именно для этого и нужен расчетный счет. Конечно, в мелких сделках можно обойтись без него, а вот в сделках с крупными суммами он обязателен. Поэтому для оформления покупки недвижимости расчетный счет, скорее всего, придется открывать. 

Многие банки Евросоюза отказывают нерезидентам открывать банковские счета. Эстония – это государство, в котором можно открыть счет, невзирая на гражданство. Правда есть небольшие нюансы. Но для начала нужно выбрать банк, в котором будет открываться счет.

Для того чтобы открыть счет нужно будет прийти в банк и подать заявление. Вместе с заявлением необходимо будет подать пакет документов:

1. Доказательство принадлежности к государству. Такой принадлежностью может стать наличие недвижимости, трудовой контракт или Эстонская ID-карта.
2. Необязательно, но может повысить шансы на открытие счета наличие адреса. Здесь может помочь наличие договора аренды недвижимости, в которой проживаете.
3. Удостоверение личности. Обычно это паспорт. В некоторых случаях можно будет предъявить водительское удостоверение.

После чего банк рассматривает и принимает решение в течение 5 рабочих дней.

Ипотека. В Эстонии по сравнению с Россией очень выгодные ипотечные условия. Процентные ставки здесь варьируются от 3 до 7% годовых максимально возможный срок 30 лет. 

Очень выгодные условия лизинга недвижимости – это когда право собственности на недвижимость остается за кредитором до тех пор, пока заемщик полностью не погасит кредит. В отличие от ипотеки ставки в лизинге на 1 – 2% выше, но все равно приемлемые.

Перед тем как одобрить заявку на ипотечный кредит банк проверяет заявителя. В первую очередь проверяется платежеспособность и наличие, какого-то имущества, которое банк может получить в залог. Но первостепенное значение все-таки имеет платежеспособность. Если имущества нет и платежеспособность под вопросом банк, скорее всего, откажет в кредите.

KYC (know your customer) — это понятие означает финансовое регулирование всех организаций, которые работают с физическими лицами. Это означает, что каждая организация перед тем, как совершить любую финансовую операцию должна выяснить и идентифицировать личность своего клиента.

Взаимодействие с системой KYC происходит следующим образом:

1. Физическое лицо регистрируется в системе и заполняет соответствующую форму. В форму вносятся основные данные гражданина и его контактная информация.
2. К внесённым данным нужно будет прикрепить скан паспорта.
3. Далее вся указанная информация пройдет проверку. При необходимости будут сделаны запросы в компетентные органы для выяснения более детальной информации о гражданине.

После проведенной проверки гражданин может совершать финансовые операции без ограничений. Если операция совершается на сумму более 6400 евро, гражданину придется объяснить смысл сделки, ее причины и подтвердить свои намерения.

Все эти действия направлены на соблюдение Эстонского законодательства, которое направлено на борьбу с использованием финансовой системы государства для отмывания денег и финансирования терроризма.

Важно: Федеральный закон Российской Федерации № 427 требует от физических лиц сообщать в налоговую инспекцию об открытии или закрытий счетов в банках, расположенных за пределами России.

Проверка объекта (due diligence)

Due Diligence, «дью-дилидженс» - смысл этого понятия заключается в обеспечении всесторонней и тщательной проверки объекта недвижимости перед заключением сделки купли-продажи. В ходе Due Diligence проводиться финансовая, налоговая, техническая проверка объекта, а также оцениваются всевозможные риски. Такими рисками могут быть третьи лица, например, наследники, которые в будущем могут претендовать на недвижимость. Кроме этого, проверяются наличие задолженностей по недвижимости и возможные обременения.

Такая тщательная проверка нужна для того, чтобы обезопасить покупателя от рисков и обезопасить его инвестиции в недвижимость.

Due Diligence - проводится после того, как участники сделки договорились и обсудили будущую сделку при подписании предварительного договора купли-продажи. Если в ходе проверки были выявлены критические риски, продавец возвращает задаток покупателю, который был передан ему при подписании предварительно договора.

Виды проверок проводимые при Due Diligence:

1. Юридическая проверка - здесь юристы смотрят на наличие обременений, долгов.
2. Финансовая проверка - здесь рассчитывается расходы на содержание недвижимости, ее прибыльность и налоги.
3. Оценка рисков - здесь оценивается перспективное развитие территории.
4. Техническая экспертиза - здесь оценку проходит конструктив здания и его техническое состояние.

Заключение договора купли продажи

Предварительный договор. По Эстонским законам все сделки с недвижимостью от предварительного договора и до регистрации недвижимости проходят при заверении нотариуса. В его обязанности входит составления договора на государственном языке с соблюдение всех норм законодательства. В предварительном договоре детально прописываются условия будущей сделки: адрес объекта, цена, способ и условия расчета и размер задатка. Нужно отметить, что по закону предварительный договор не обязателен.

Депозит. При подписании предварительного договора покупатель вносит задаток. На практике сложилось так, что размер задатка составляет от 10 до 20 % от стоимости объекта. Многие маклеры рекомендуют пользоваться депозитом нотариуса при внесении задатка, так как это более безопасно. 

Основной договор. Нотариус несет персональную ответственность перед участниками сделки и гарантирует ее чистоту. Перед подписанием договора он проверяет по своим каналам наличие обременения и ограничений, которые могут препятствовать оформлению сделки купли-продажи недвижимости. После того как нотариус подтвердил личности участников и разъяснил им условия сделки они подписывают договор в его присутствии.

Регистрация собственности. Регистрация сделки и переход права собственности проходит через государственный регистр. Всеми необходимыми действиями для регистрации сделки занимается нотариус. После регистрации участники сделки получают уведомления в письменном виде и выписку из крепостной книги, которая подтверждает переход права на покупателя. Сделка регистрируется в течение 10 рабочих дней.

Крепостная книга — это государственный реестр недвижимости на всей территории Эстонии. Полная и исчерпывающая информация об объекте недвижимости храниться в Реестре и отражается Крепостной книге. Из книги можно узнать кто настоящий владелец недвижимости, наличию обременений, если они есть. Реестр дает возможность исключить возможную подделку документов и вероятность многократной продажи одного и того же объекта.

Реестр недвижимости состоит из четырех частей:

Первая часть содержит информацию, в которой содержится:

1. Адрес объекта
2. Возможные ограничения
3. Площадь объекта

Вторая часть

1. Данные собственника недвижимости
2. Данные о собственности: полная или долевая

Третья часть

1. Обременения
2. Ограничения на право пользования

Четвертая часть

1. Наличие или отсутствие ипотеки
2. Размер ипотеки

Оплата

Наличными. Деньги по сделке с недвижимостью можно передавать в присутствии нотариуса наличными. Но лучше положить их на депозит нотариуса это более безопасно. Когда сделка будет заключена, нотариус передаст деньги продавцу. В основном наличными расчеты проходят при небольших суммах. Если сумма сделки значительная лучше пользоваться депозитом.

Нотариальный депозит. Расчеты при покупке-продаже недвижимости лучше проводить с помощью депозита нотариуса, особенно когда стоимость покупки существенная. Нотариус гарантирует безопасность расчетов. Покупателю гарантируется, что, если по какой-то причине сделка не состоится он, гарантированно получит свои деньги назад. Если деньги передавать наличными продавцу до регистрации сделки и, если потом сделки не будет, придется рассчитывать на порядочность продавца. Здесь лучше не рисковать и использовать депозит.

Комиссия риелтора. Услуги маклера в Эстонии, как правило, оплачивает продавец. Размер комиссии привязан к стоимости недвижимости, а также зависит от сложности проводимой сделки. Как правило, размер составляет от 2 до 5%. При заключении договора с продавцом маклер выставляет на продажу объект, в стоимость которого уже включена его комиссия. Комиссия маклеру выплачивается после завершения сделки.

Гонорар нотариуса. Стоимость услуги нотариуса в Эстонии привязана к стоимости недвижимости и исчисляется в соответствии с текущими тарифами, которые можно уточнить у нотариуса.

Регистрационная пошлина. При покупке недвижимости неизбежны дополнительные расходы, например, оплата пошлины за регистрацию, которая составляет 0,25% от цены. Также нужно будет оплатить госпошлину за передачу имущества в размере 125 евро. Пошлина, как и везде, оплачивается до начала всех действий по сделке.

Земельный суд. Переход права собственности по сделкам с недвижимостью оформляется секретарем Земельного суда. После того как суд утвердил и оформил изменения по объекту недвижимости сделка считается заключенной. Все участники получают письменное уведомление в подтверждение о заключении сделки, которые также указаны в крепостной книге выписку из которой они также получают. 

Важно: если нужно оформить сделку удаленно для этого потребуется оформить нотариальную доверенность на доверенное лицо. Таким лицом может быть знакомый маклер, которому вы доверяете. После получения доверенности ему нужно будет перевести ее на государственный язык. После легализации нотариальной доверенности маклер проведет все необходимые действия по проверке объекта недвижимость и ее регистрацию.

Страхование недвижимости

Страхование дело добровольное в частности страхование недвижимости. У страхования недвижимости есть ряд существенных преимуществ, которые позволят быть уверенным в защите недвижимости и имущества, которое в нем находится. Страховка защитит от всяких неожиданностей и случайностей.

Страхование жилья – это гарантированный результат защиты семьи от последствий, которые могут произойти в результате пожара, затопления или взрыва. Жилье – это актив, а для некоторых групп граждан это самый ценный актив, который можно потерять. Поэтому страхование жилья это очень выгодно и очень правильно.

Расчет стоимости оформления квартиры в собственность

Ниже приведен ориентировочный расчет полной стоимости покупки однокомнатной квартиры в Таллине.

• Стоимость недвижимости – 3 570 000 (51 000 евро)
• Услуги нотариуса – 17 200 (246 евро)
• Услуги маклера – 120 000 (1 700 евро)
• Госпошлина за регистрацию – 3 650 (52 евро)

Итоговая стоимость покупки будет равна 3 710 850 (53 012 евро)

Заключение

Покупка недвижимости и ее оформление в Эстонии – не сложная, можно сказать, достаточна простая процедура, если соблюсти все требования законодательства и рекомендации, описанные в этой статье. Покупайте недвижимость в Эстонии безопасно.