Процедура покупки недвижимости в Финляндии

• 11 декабря 2019

Все чаще россияне склоняются к покупке недвижимости в Финляндии. Это обусловлено желанием жить в экономически стабильной и безопасной стране, где пониженные ставки на ипотечное кредитование. Если появилось намерение купить дом или квартиру в Финляндии, то стоит сначала разобраться со всеми нюансами данной процедуры.

Кто может стать обладателем недвижимости в Финляндии?

Согласно местному законодательству (пункт 5 закона ULK KiintL) граждане любых государств могут стать обладателями недвижимости в Финляндии. Причем это касается как физических, так и юридических лиц. Но для этого необходимо получить разрешение в Центре окружающей среды того округа, где покупается объект. Оно выдается через 3 месяца после купли. Но можно получить его заранее.

Строгие ограничения на покупку имеются относительно объектов, расположенных на Аландских островах (это пограничная зона). Там необходимо предварительно заполучить одобрение правительства и то, на основании веских причин.

Особым спросом у нерезидентов пользуются: дома, виллы, апартаменты и квартиры, коммерческие объекты. Под последними подразумеваются магазины, кафе, офисы и прочая недвижимость, которую возможно в последствии сдавать в аренду либо использовать в предпринимательской деятельности.

Какая недвижимость в доступе иностранцам?

Практически нет никаких ограничений для иностранцев, в плане покупки недвижимости на территории Финляндии. Любой гражданин другой страны может купить здесь дом, квартиру, коммерческий объект, земельный надел и даже водную площадь.

Сразу стоит уточнить, что по местным законам, квартиры – это движимое имущество. А покупка недвижимости регламентируется «Кодексом о земле», так что объектом будет выступать земельный участок с находящимся на нем домом. Купить квартиру на вторичном рынке жилья – это значит приобрести акции в жилищном сообществе по Уставу. Их количество должно соответствовать площади жилого пространства. Став акционером, вы можете полноценно распоряжаться квартирой, поскольку это приравнивается к праву собственности.

Какие преимущества получают или не получают приобретатели недвижимости

Стать полноценным владельцем недвижимости в Финляндии не дает право претендовать на гражданство или постоянное место жительства. ВНЖ можно получить только спустя 4 года легального пребывания в стране. При этом, будут рассматриваться следующие аспекты:

• место работы или учебы;
• имеющийся бизнес;
• наличие родственников-финнов и финских корней;
• потребность в политическом убежище.

Соответственно, личная недвижимость будет учитываться в первую очередь.

А до этого времени иностранцы, купившие недвижимость в Финляндии, смогут быстро оформить мультивизу. Она позволяет находится на территории страны и во всей шенгенской зоне до 90 дней каждые 6 месяцев.

Подобное приобретение возлагает на иностранных владельцев определенные обязанности. Так, каждый год они должны выплачивать налог, размер которого определяется местным муниципалитетом в зависимости от предназначения недвижимости. К примеру, дом для постоянного проживания обойдется дешевле коттеджа, используемого для отдыха.

Поиск жилой недвижимости

При намерении найти подходящую недвижимость для покупки прибегают к наиболее распространенным способам – самостоятельно через сайты или обращение в агентство. Первый вариант подходит, если есть достаточные знания языка и финского законодательства. Наиболее востребованные ресурсы в плане поиска:

• Tori;
• Etuovi;
• Kiinteistomaailma.

Нелишним будет пройтись по выставкам недвижимости, где застройщики от первого лица предоставляют всю информацию. Там же присутствуют и риелторы, которые смогут подробно проконсультировать по любым вопросам купли-продажи.

Но в основном прибегают к услугам агентств. Там имеются русскоязычные служащие, которые разъяснят все нюансы поиска и помогут в заключении договора. Некоторые финские агентства и застройщики имеют филиалы в России. Также можно воспользоваться российскими агентствами, работающими на международном уровне.

Поскольку выставлять объявления по поводу купли/продажи недвижимости и совершать сделки могут только лицензированные компании (LKV), то при выборе маклера следует удостовериться, что лицензия имеется. Правда придется заплатить за подобные услуги, куда входит:

• подборка вариантов, согласно пожеланиям заказчика;
• организация просмотра жилья;
• урегулирование вопросов, касающихся стоимости приобретаемого жилья и условий, от имени покупателя;
• выстраивание процедуры покупки по дням и времени;
• запись к нотариусу;
• помощь в сборе документов, составлении договора;
• проверка жилплощади на присутствие обременений.

Менеджеры компании могут организовать трансфер из другой страны в Финляндию.

Риелтерские услуги оплачивает продающая сторона. 

За чистоту сделки несет ответственность нотариус, который должен проверить документы на объект и заверить договор. 

Подбор коммерческой недвижимости в Финляндии

Коммерческую недвижимость приобретают в целях развития бизнеса либо в качестве инвестирования свободных средств. Независимо от этого, надо четко знать не только цены на рынке коммерческой недвижимости, но и прочие особенности. В противном случае подобные вложения могут стать убыточными.

Так, если намереваются купить площадь под кафетерий или торговую точку, то требуется предварительно узнать о населении в этой местности – заинтересует ли их новый объект. Когда речь идет о гостиничном комплексе, то не лишним будет уточнить климатические условия и есть ли спрос на отдых именно в этом месте.

Если покупка недвижимости производится для того, чтобы потом ее сдавать в аренду, рекомендуется обратить внимание на 1 и 2-комнатные квартиры. Лучше выбирать те, что с электрическим отоплением. Тогда можно будет минимизировать затраты, путем установки низкого уровня обогрева во время отсутствия. Желательно, чтобы жилплощадь располагалась вблизи детских садов, школ, магазинов – ее легче сдать.

Все эти действия проблематично проделать самостоятельно, что требует больших физических и временных затрат. Поэтому рекомендуется обратиться к профессионалам, которые всю работу выполнят быстро и качественно. 

Резервирование недвижимости
(оплата задатка, предварительный договор купли-продажи)

Если объект понравился, то его следует зарезервировать, чтобы его не купил кто-то еще. Для этого вносится задаток и составляется предварительный договор купли-продажи. Это позволит снять с продажи выбранную недвижимость сроком на 1 месяц.

В договоре обязательно должны присутствовать следующие сведения:

• кадастровый номер;
• стоимость объекта;
• способ расплаты с продавцом;
• график, согласно которому будет вносится оплата.

А также, обозначают дату, когда будут переданы права собственности, и возможные штрафные санкции. Еще в документе прописывают обязанность покупателя заплатить налог.

Затем бумага подлежит визированию у нотариуса. Одновременно составляется заявка на покупку и вносится задаток (в пределах 3-5%, но не меньше 2 000 евро). В случае расторжения соглашения внесенный аванс возвращают покупателю, либо продавец оставляет себе – это зависит от причин не состоявшейся сделки.

Цены на квартиры в Финляндии в зависимости от региона

Чтобы оценить свои финансовые возможности и выбрать недвижимость в соответствии с ними, стоит ознакомиться с действующими ценами в Финляндии:

РасположениеЦена за кв. м., евроГородЮг3100-3200ХельсинкиЮг1700-1800Котка, ХаминаЮго-Восток1200Иматра, ДаппеенрантаЗапад и центральная зона2400-2900Турку, Тампере

Наиболее завышена стоимость на квартиры в Хельсинки, которые находятся в домах, построенных в начале 20 в. А вот самые дешевые варианты можно отыскать в юго-восточных регионах. Но большей популярностью пользуется жилье в новостройках (напрямую от застройщиков).

Если сравнивать стоимость жилья в Финляндии и Москве, то в последнем случае она будет почти в 2 раза дороже. Так, на Юго-Востоке Финляндии готовая квартира обойдется в 50-80 тыс. евро, а в Московском регионе – в пределах 150 тыс. евро.

Открытие счета в банке

Россиянам, намеренным приобрести недвижимость в Финляндии, следует знать, что оплату можно производить в рублях, евро или долларах. Но платеж должен совершаться исключительно через банк. А для этого требуется сначала открыть расчетный счет.

Нерезидентам и без гражданства сделать это довольно проблематично. Это связано с тем, что после принятия в 1998 году странами ЕС закона об усилении противодействия нелегальному отмыванию денег и финансированию терроризма, в европейских финансовых организациях ужесточились требования к клиентам из стран ЕС. Особенно это коснулось российских граждан. Банк будет тщательно проверять их личность и законное происхождение средств.

Послабление оказывается клиентам из России, которые уже имеют бизнес в Финляндии либо ВНЖ.

Для открытия собственного счета потребуется следующий пакет документов:

• заграничный паспорт;
• договор купли-продажи на недвижимость;
• справка с работы или места учебы;
• выписка с других счетов (если такие имеются);
• справка из налоговой РФ;
• документальное подтверждение законности имеющейся наличности (справка о доходах, пенсионное удостоверение, договор о реализации собственности и прочее).

Труднее открыть счет тем россиянам, которые только намереваются купить недвижимость в Финляндии. Решение принимается банковским руководством по каждому заявителю индивидуально.

Банк имеет право затребовать дополнительно другие документы. Это может быть выписка о составе семьи, справка об отсутствии судимости, прописка на территории РФ.

Оформление кредита или ипотеки

Обычно люди на покупку недвижимости вынуждены брать кредит или ипотеку. Подать заявку в банк может каждый, кто иметь достаточный доход для добросовестного исполнения своих долговых обязательств. На сайтах банковских учреждений есть онлайн-калькуляторы, с помощью которых можно произвести предварительный расчет. 

Если нет уверенности, что банк одобрит заявку, то стоит до заключения сделки проконсультироваться по этому вопросу у менеджера. Платежи выплачиваются раз в месяц или в квартал в определенной сумме. Помимо этого, надо выплачивать проценты (korko). Чтобы не переплачивать, рекомендуется предварительно сделать запрос в разные банки и сравнить предложения. При этом учитывают процентную ставку, размер месячного платежа и срок кредитования.

Кредит

Главное условие кредитования – это предоставление залога (vakuus) в виде имеющегося в собственности имущества или приобретаемого. Остальные условия могут незначительно варьироваться, но существует стандарт:

• кредит на капитальное строение – до 50%;
• кредитование дачной постройки – не более 40%;
• период рассрочки – от 5 до 12 лет;
• годовая ставка – 4%;
• возможность досрочного погашения без комиссии.

Необходимые документы:

• справка о заработной плате;
• сводка о доходах и расходах;
• свидетельство собственности на имеющееся имущество.

Ответ от банка поступает максимум через 2 дня и еще сутки требуется на оформление.

В обязанности банковского менеджера входит сопровождение сделки, консультации, перевод документации и содействие в получении займа.

Ипотека

Ипотечный займ может взять как физическое, так и юридическое лицо, даже не числящееся гражданином Финляндии. Следует отметить, что в этой стране крупные займы выдаются на очень выгодных условиях. Допрасходы будут такими же, как при оформлении ипотеки в России.

При намерении взять ипотеку в Финляндии надо быть готовым к следующим тратам:

• оценка недвижимости – около 300 евро;
• оформление страхового полиса – у каждой компании свои расценки;
• комиссионный сбор – 0,4% от кредитуемой суммы;
• услуги риелтора – 4-5% от размера займа;
• заверение у нотариуса – 100-120 евро.

Требования, предъявляемые к заемщику:

• совершеннолетний возраст;
• на дату окончания выплат по кредиту клиенту не должно быть более 65 лет;
• наличие ВНЖ;
• доход, поступающий от рабочей деятельности в Финляндии.

Для граждан страны ставки более выгодные, чем для иностранцев. Но все равно достаточно приемлемые. Условия ипотечного кредитования:

• процентная ставка – 4-7%;
• срок – 10 лет;
• выдают не более 60% от стоимости приобретаемого объекта;
• первоначальный взнос – 50%;
• размер ежемесячной выплаты – не больше 30% от общего дохода.

В случае прекращения выплат банк вправе забрать себе залог и продать, а вырученные средства пустить на покрытие долга. Изъятие возможно только по решению суда.

Проверка объекта (Due Diligence)

Когда все банковские вопросы решены или одновременно с этим процессом и до подписания предварительного соглашения надо проверить покупаемый объект. Согласно закону Финляндии, каждый продавец должен перед продажей предоставить сведения об объекте. Иначе говоря, перед тем как произвести оплату, покупатель вправе получить следующую информацию:

• о владельце недвижимости и его правомочности осуществлять подобного рода сделки;
• имеющиеся ограничения относительно эксплуатации рассматриваемого объекта;
• возможные обременения;
• технические характеристики объекта (площадь, состояние, присутствие на участке каких-либо строений);
• инфраструктура (дорожное сообщение, электроснабжение, канализация и прочее);
• существующие скрытые и явные дефекты (если при визуальном осмотре будут обнаружены какие-то серьезные недочеты, то они компенсируются продавцом на протяжении пяти лет).

Если приобретается земельный надел для последующего строительства покупателю требуется получить от местных властей две бумаги:

• rakennusoikeus – разрешение на ведение строительных работ (выдается сроком на 30 лет);
• rakennuslupa – одобрение на осуществление строительства дома в течение 3 лет по плану, который следует предоставить.

Ситуация значительно упрощается, так как осмотр объекта производится риелтором. А также агентство тщательно проверяет юридическую чистоту реализуемой недвижимости. При допущении ошибки они могут лишится лицензии.

Заключение договора

Когда предварительные этапы завершены и улажены все аспекты, приходит черед заключения основного договора (купчей). Записать недвижимость можно как на частное лицо, так и на юридическую структуру. А также, владельцами могут стать сразу несколько лиц. Стороны ставят свои подписи только в присутствии нотариуса.

В документе должна содержаться информация о недвижимом объекте и его стоимости, инициалы покупателя и продавца, идентификационный номер объекта. Еще в нем указывают срок перехода недвижимость к новому владельцу в собственность и обозначен способ расплаты. После подписания права на недвижимость полностью переходят к покупателю.

Регистрация приобретенной собственности

После совершения сделки новый собственник должен заплатить налог и пройти регистрацию в суде, расположенного по месту нахождения приобретенной недвижимости. Сделать это надо в течении шести месяцев. К заявлению прилагают квиток об уплате налога (от 2 до 4%) и госпошлины (65 евро), договор купли-продажи, ксерокопию паспорта.

Затем надо уведомить Госреестр, чтобы внести поправки в базу относительно смены собственников. Данная процедура длится около 2 недель, после чего новому владельцу выдают свидетельство путем пересылки по почте.

Наглядный пример расчета

Чтобы лучше понимать, во сколько может обойтись покупка дома, квартиры или земли в Финляндии, сделаем расчет: покупается дом площадью 100 кв. м. на участке в 12 соток у реки, без личного берега. Продавцом выступает частное лицо. Рыночная стоимость объекта – 190 000 евро.

• госналог на переход права собственности (4%) – 7600 евро;
• нотариальные расходы и перевод документов с финского на русский – около 800 евро;
• регистрация в Госсеестре – 120 евро;
• комиссия риелтора – 200 евро.

Итого получается – 8720 евро.

Все дополнительные траты подсчитываются в зависимости от стоимости приобретаемого объекта, которая прописана в договоре.