Процедура покупки недвижимости в Германии
Процедура покупки недвижимости в Германии
Германия известна своей стабильной экономикой, низкой процентной ипотечной ставкой и является одной из преуспевающих стран Евросоюза. При этом цены на жилье не отличаются завышенной стоимостью. Приобретение квартиры или дома в Германии - это выгодное вложение своих инвестиций.
Выбор недвижимости
Перед совершением покупки нужно определиться с видом приобретаемой недвижимости. Выбирать город следует, исходя не только из желаний, но и финансовых возможностей. Если капитал небольшой, имеет смысл рассматривать варианты в Восточной Германии.
Если имеется сумма от 200 000 евро, то стоит задуматься о покупке жилья в Мюнхене. Цены в этом городе продолжают расти, а спрос превышает предложение. Для выбора рентабельного района лучше посоветоваться со специалистом.
Покупая недвижимость в Германии, российский гражданин получает визовые льготы, а также шенгенскую мультивизу, предоставляющую право находиться в стране в течении 180 дней в год. Но чтобы совершить сделку покупки оформляют въездную визу.
Важно! Приобретение жилья не является основанием для получения вида на жительство.
Покупая квартиру, как и любую другую недвижимость, иностранный гражданин обязан оплачивать коммунальные расходы и налог на недвижимость. В Германии строго следят за оплатой этих счетов. Незначительная задолженность может стать причиной большого штрафа и отказу в предоставлении шенгена. Долг может быть занесен в поземельную книгу и, если долг с течением времени так и не будет погашен, квартиру/дом/земельный участок могут продать с аукциона.
Резервирование объекта
Бронирование недвижимости представляет собой письменное соглашение, подтверждающее серьезность намерений покупателя. Да закрепления объекта за покупателем необходимо внести предоплату не менее 500 евро в течение двух недель.
Важно! Соглашение так же может быть без предоплаты, но нет гарантии, что покупатель получит понравившийся ему вариант.
Подготовка к сделке
Еще на этапе бронирования в агентстве могут запросить справку, подтверждающую платежеспособность покупателя. Немецкие продавцы отдают предпочтение справки из местного или европейского банков. У иностранных граждан не возникает трудностей с открытием лицевого счета в немецком банке. Для открытия счета необходимо указать адрес в Германии, куда будут отправлять всю корреспонденцию. У иностранного гражданина проверят знание немецкого или английского языка на разговорном уровне.
Для совершения оплаты с российского счета нужно предоставить документы, подтверждающие цель перевода денежных средств. Это договор купли-продажи, переведенный на русский язык. Приветствуется наличие дополнительных документов: счет нотариуса и уведомление на оплату на русском языке с указанием полных банковских реквизитов.
После предоставления справки, начинают готовить нотариальный договор, для которого нужны:
- информация из загранпаспорта;
- адрес прописки;
- данные о семейном положении.
В Германии существует закон, согласно которому супруги могут купить недвижимость только совместно (оба должны присутствовать при заключении сделки).
Проверка объекта
Покупателю стоит ознакомиться с содержанием Поземельной книги, в котором указаны все данные о возможных ипотеках и задолженностях по кредитам прошлых владельцев. Обременение ипотеками может быть туда внесено только с разрешения покупателей. Иначе задолженности должны быть убраны в процессе переоформления.
Также покупателю нужно ознакомиться с:
- жилищным уставом;
- протоколами владельцев собраний;
- расчетом коммунальных услуг.
Покупатель переводит деньги на счет только после всех проверок и исключения обременений ипотекой и задолженностями по кредитам, поэтому он ничем не рискует.
Расходы на покупку жилья
Стоимость недвижимости зависит от района, в котором она находится. В Мюнхене придется отдать от 6 000 до 8 000 евро за кв.м.; в Берлине - от 3 000 до 5 000 евро за кв.м. Самое дешевое жилье удастся приобрести в Ганновере - от 1 700 до 2 160 евро за кв.м.
При приобретении недвижимости в Германии также требуется оплатить налоги на:
- покупку квартиры - от 3,5% до 6,5% (размер зависит от региона);
- нотариальные услуги - до 1,5%;
- регистрацию нового собственника - от 0,5% до 1%;
- оплату риелторской комиссии - от 3% до 6% + НДС.
Конечная стоимость недвижимости зависит от вида самого объекта и района, в котором он находится.
Заключение сделки
Договор становится законным после его подписания у нотариуса. К нотариусу продавец и покупатель могут приходить поочередно, присутствие обоих одновременно необязательно. Тем не менее нотариус обязан зачитать договор вслух обеим сторонам и ответить на все дополнительные вопросы.
После того как все нюансы выяснены, покупатель и продавец подписывают документ и получают заверенные его копии. Затем нотариус отправляет запрос на регистрацию нового собственника. Только после этого осуществляется перевод средств со счета покупателя на счет продавца.
После получения нужной суммы и оплаты налога, нотариус высылает окончательную заявку на вступление в права нового собственника и удаление всех записей в Поземельной книге. Полная процедура покупки недвижимости и ее перехода в собственность занимает около 2-4 месяцев, но в каждом случае все индивидуально.
Владение недвижимостью
Являясь собственником, у иностранных граждан нет ограничений по использованию своей недвижимости. Ее могут использовать как для своего проживания, так и сдавать его в аренду. Но для этого необходимо подготовить соответствующие документы, так как в Германии все строго соблюдают законодательство. Коммерческую недвижимость нужно использовать в соответствии с целями, для которых она приобреталась.
