Процедура покупки недвижимости в Италии

• 28 июня 2019

Процедура приобретения недвижимости в Италии

Владение, торговля, продажа и покупка недвижимости – вопрос, что решается независимо друг от друга правительствами стран в зависимости от выгоды и соображений экономической безопасности каждого государства. В этой статье будут разобраны права иностранцев на владение недвижимой собственностью в Италии.

Выбор недвижимости

В Италии иностранцы и граждане страны обладают равными правами на покупку недвижимости. Это обеспечивается законами, причем покупка недвижимости необязательно связана с получением вида на жительство. Человек без ВНЖ имеет право приобретать недвижимую собственность в этой стране.

Приобрести можно любую недвижимость – от пустых земельных участков до домов и комплексов зданий. Причем сделать это может как частное лицо в личных целях, так и юридическое лицо, что может получить выгоду, например, от совладения жилищным комплексом или офисными зданиями.

При этом с точки зрения налогов возможны некоторые сложности: повышение налоговой ставки, если у владельца нет вида на жительство в этой стране.

Таким образом, можно сказать, что у иностранцев такие же права, как и у жителей страны, но обязанностей оказывается тоже не меньше.

Резервирование объекта 

Чтобы совершить покупку согласно закону, необходимо полностью следовать ритуалу и обмену документами, принятому в этой стране. Здесь нужно помнить две особенности переговоров с продавцом:

1. Они все идут в письменной форме, личные встречи и телефонные разговоры не являются официальным предложением.
2. В этой стране приняты торги о финальной цене недвижимости.

Первым документом, свидетельствующим о начале торговых отношений, будет письмо покупателя продавцу с выражением желания купить тот или иной объект на своих условиях. Продавец может их принять, а может выдвинуть свои. Предметом переписки, помимо цены, будут еще сроки покупки и сроки заключения остальных договоров.

Затем, когда предложение покупателя принимается продавцом, и он дает этому письменное подтверждение, покупатель должен внести первый предварительный платеж, что составляет порядка 7-10% от всей суммы покупки. С этого момента продавца и покупателя соединяют денежные обязательства. Если сделка расторгается первым, то он компенсирует покупателю убытки в двойном объеме, а если вторым, то он теряет внесенную сумму.

После резервирования участка заключается предварительный договор. Это необязательная процедура, но она дает гарантию, что ни один из участников не изменит условий. Это делается по требованию одной из сторон, если сделка совершается на очень большую сумму, или если она вынужденно растягивается на значительный срок.

В договоре содержатся сведения о:

1. Данных продавца и покупателя.
2. О цене недвижимости и о том, как будет вноситься оплата: по каким частям и какими средствами.
3. В договоре есть описание недвижимости, участвующей в сделке, это описание и кадастровые данные.

Когда договор совершен, юристы проверяют законность сделки: точно ли продавец владеет тем, что продает, нет ли залога на недвижимость.  Если сделка не может состояться, то вина оказывается на продавце, и он должен оплатить покупателю санкционный штраф. Он оказывается связан договором после подписания, поскольку продавец теряет право разорвать сделку.

Подготовка к сделке

Чтобы иностранцу полностью подготовиться к сделке, необходимо оформить несколько документов еще до подписания предварительного договора:

1. Необходимо получить идентификационный налоговый код (фискальный код) – номер, который нужен для создания любых официальных документов. Без него нельзя заключать контракты, вести бизнес в стране, даже открыть банковский счет. Его можно получить или в Италии, или в итальянском посольстве в любой стране. Выдается он по паспорту.
2. Нужно создать свой банковский счет, это удобнее, чем оплачивать услуги через банк в своей стране или через любой другой неитальянский банк, потому что средства могут быть задержаны. А это ведет к дополнительным осложнениям.
3. До совершения сделки должна закончиться проверка на ее законность. Если недвижимость в залоге, то все условия обнуляются.

Расходы на покупку недвижимости

Еще недавно в Италии недвижимость была очень дешевой, однако соотношение цена-качество тоже было одним из самых низких в Европе, это происходило из-за кризиса в стране, теперь проблема начинает нивелироваться. Цены уже не падают, как раньше, а количество продаж возросло, что говорит о восстановлении баланса на рынке. 

Налог на недвижимость зависит от нескольких показателей:

1. Тип недвижимости.
2. Статус покупателя.
3. Количество домов и средств у покупателя.

Для иностранцев льготы практически не действуют и в сумме налог оказывается выше в разы (9%), однако есть возможность получить льготу.

При расчете суммы сделки необходимо учитывать и услуги переводчиков, а также услуги нотариуса, которые оплачиваются в процентах относительно суммы сделки.

Заключение сделки

Чтобы сделка свершилась, необходимо подписать договор, заверенный юристом, а также полностью оплатить сделку. Чтобы не возникало возражений или непониманий условий договора, он зачитывается и обсуждается участниками сделки. Как только сумма переведена на счет продавца, или как только она погашена чеками, сделка является совершенной. 

Следующий обязательный этап покупки - регистрация права собственности. Это делается в государственных органах, куда юрист, совершивший сделку, передает все документы. Процедура может оказаться длительной и занять несколько месяцев. Но только после этого процесса оригинал купчей оказывается у нового владельца недвижимости.

Владение недвижимостью

Недвижимость можно использовать в коммерческих целях, например, сдавая ее в аренду. 20% такой прибыли будет уходить государству в качестве подоходного налога, но остальная сумма будет безраздельно принадлежать владельцу собственности. В Италии нет управляющих компаний, поэтому законная сдача в аренду осуществляется на основе официального договора.